Saturday, 23 June 2018
شنبه, ۰۲ تیر ۱۳۹۷

وام مسکن، فرصتها و تهديدها

امتیاز کاربران

ستاره فعالستاره فعالستاره فعالستاره فعالستاره غیر فعال
 

 

مطلب ارسالی از جناب زرتشت وهابی

وقتي شما قصد خريد خانه اي را داريد، يك وام دهنده ابتدا نسبت به تعيين قيمت كارشناسي ملك apprise اقدا ميكند( به هزينه شما) سپس شرايط مالي، اعتباري و درآمدي شما را بررسي ميكند و با توجه به شرايط و قوانين موجود اعلام ميكند چگونه به شما وام خواهد داد. وام دهنده ها بدنبال كسب منفعت و سود هستند فلذا مطمئنا حاشيه امني براي خود انتخاب خواهند كرد كه در صورت بروز شرايط نامطلوب بتوانند در اولين فرصت نسبت به وصول مطالبات خود اقدام كنند. اين شرايط در قرارداد ذكر ميشود و در كنار قوانين جاري متضمن بازپرداخت مطالبات ايشان خواهد بود.

وام دهنده ممكن است؛ بانك، موسسه مالي، صندوق هاي حمايتي و يا شخص حقيقي باشد.

بانكها رو اصطلاحا A lender ميگويند، موسسات مالي و اعتباري را B lender و اشخاص حقيقي را C lender. شرايط گرفتن وام از اين گروهها بترتيب سهل تر و نرخ بهره احتمالا بالاتر ميرود. اين قاعده هميشگي نيست و بسته به شرايط بازار، ملك مورد نظر شما، قيمت، پيش پرداخت و شرايط اعتباري شما ممكن است وام دهنده اي از گروههاي B و C به شما حتا شرايط بهتري از بانك رو پيشنهاد بدهند.

 

مهمترين پارامترها در مقايسه وام ها عبارتند از:

ميزان پيش پرداخت down payment

نرخ بهره interest rate

زمان استهلاك amortization

دوره قرارداد term

امتيازات ويژه privilege

 

بطور مثال بانك اقساط را بر مبناي دوره ي استهلاك ٢٥ ساله محاسبه ميكند، يعني اگر ٢٥ سال قسط را طبق برنامه بدهيد وام شما تسويه ميشود ولي term قرارداد شما ٥ ساله است. از آن ٢٥ سال بانك فقط ٥ سالش را قرارداد ميبندد. در انتهاي ٥ سال بانك مخير است كه قرارداد را ادامه دهد يا ندهد و يا شرايط جديدي مطرح كند. تغيير قيمت املاك، تغيير وضعيت درآمدى كرديت شما، تغييرات اقتصادي كلان و ... همه و همه در تصميم وام دهنده موثرند.

نرخ بهره را در دوره قرارداد ممكن است ثابت يا متغير انتخاب كنيد. معمولا اگر نرخ را ثابت بگيريد كمي بيشتر از كف بهره خواهد بود. در صورت انتخاب گزينه بهره متغير ممكن است تا ٤ بار در سال نرخ بهره وام شما تغيير كند. در شرايط فعلي كه نرخ بهره بسيار پايين است بسياري از مشتريان ترجيح ميدهند نرخ بهره را ثابت انتخاب كنند.

امتيازات ويژه گزينه هاييست كه وام دهنده ممكن است به شما پيشنهاد دهد مثل امكان تسويه حساب زودتر از موعد با انجام پرداخت هايي بيشتر از اقساط براي رهايي سريعتر از وام و تحميل سود كمتر ( البته ممكن است شرايطي براي اين كار در نظر بگيرد) امكان تمديد قرارداد در انتهاي دوره( استثناست) امكان انتقال وام به شخص ثالث( با قبول مسووليت و يا بدون قبول مسوليت در قبال تسويه وام توسط ثالث)

 

مهمترين حقوق طرفين يك قرارداد رهني

وام دهنده حق دارد كه سرمايه خود را كه به شما داده به ديگري واگذار كند يا بفروشد. البته بايد وام گيرنده را از اجراي اين تصميم مطلع كند. در اين حالت شركت، شخص يا موسسه مالي ثالثي بجاي وام دهنده اصلي قرار ميگيرد. در صورت بوجود آمدن اين وضعيت هيچكدام از حقوق وام گيرنده و شرايط وام براي او تغيير نخواهد كرد.

وام دهنده نميتواند حتا با نوشتن بندهاي قرارداد حقوق مالكانه ( مثل اجاره دادن، فروش،..) و استفاده معمول شما از خانه را تحت تاثير قراردهد و يا محدود كند.

 

مفهوم حق تقدمPriority يا اولويت

شما ميتوانيد روي يك ملك انواع مختلفي وام دريافت كنيد و يا اشخاصي جهت وصول طلب خود از شما دست به دامان دارايي شما يعني ملكتان بشوند.

اينكه چه كسي اجازه دارد قانونا جهت وصول طلب خود ملك شما را بفروشد و اينكه از محل فروش ملك و پول حاصله با چه ترتيبي پول به طلبكاران پرداخت خواهد شد را حق تقدم ميگويند.

ترتيب زماني ثبت مطالبات، مهمترين عامل در تعيين اولويت است. اولين وامي كه براي خريد ملك ميگيريد first mortgage معمولا در راس قرار ميگيرد و به آن Legal mortgage گفته ميشود.

شما ممكن است از وام دهنده ديگري مجددا پول قرض بگيريد مثلا براي بازسازي يا تعميرات خانهsecond mortgage. وام دهنده دوم ميداند اگر روزي روزگاري شما اقساطتتان را نپردازيد بعد از اقدام قانوني و فروش خانه ابتدا first mortgage پولش را برميدارد، بعد هزينه هاي وكيل و نقل و انتقال و ايجنت املاك و ساير هزينه هاي قانوني پرداخت ميشود و نهايتا اگر چيزي ماند به او پرداخته خواهد شد. خب پس قاعدتا ريسكش بالاتر است و نتيجتا درصد بهره بالاتري خواهد خواست.

همين ترتيب را تا سومي و چهارمي ميتوانيد ادامه دهيد.

براي خريد لوازم و تجهيزات ( مثل موتورخانه يا مخزن اب گرم يا...) بصورت قسطي از شركتي اقدام كرده ايد، اين شركت روي سند شما lien ميگذارد. ( lien به بياني توقيف ملك است تا زمان تسويه حساب و يا به مفهوم گروگيري) يعني رسما اعلام ميكند از مالك طلبي دارد كه هنوز تسويه نشده. اگر كسي از بد روزگار خانه را به حراج گذاشت يا احيانا شخص مالك قصد فروش و نقل و انتقال ملك را داشت، اين شركت در صف اولويتها ايستاده تا طلبش تعيين تكليف شود.

اشخاص ثالث هم ممكن است نسبت به شما مطالبات قانوني داشته باشند و جهت وصول مطالبات خود به registry office مراجعه كرده و ادعاي خود را بصورت lien ثبت ميكنند. اكثرا پيمانكاران ساختماني مدعي اين lien ها هستند. مثلا خانه را طبق قراردادي نقاشي كرده و پولش را نگرفته.

 

اگر دادگاهي شما را محكوم به پرداخت وجهي كند( judgment)، شخص مدعي مي تواند بر مبناي راي دادگاه ملك شما را توقيف كند.

همانطور كه پيشتر و در مطلبي ديگر اشاره كرديم، مستاجر شما در ملك هم ميتواند با اعلام رسمي قرارداد خودش، حقوق استيجاري خود را چه در زمان فروش و چه در زمان توقيف و فروش ملك حفظ كند.

چند استثنا داريم كه اولويت برنميدارند و به محض ثبت lien در ابتداي ليست اولويتها قرار ميگيرند:

ادعاهاي دولت در قبال شما ((crown

عدم پرداخت ماليات سالانه املاك

Property Tax Lien

عدم پرداخت هزينه مشترك نگهداري كاندوها

Common expenses

يعني اينها شوخي بردار نيستند. كاملا حواستان را جمع كنيد.

به همين دليل ممكن است شما پيشنهادي از وام دهنده اول دريافت كنيد مبني بر اينكه property tax ملك شما را به عهده ميگيرد. البته زياد خوشحال نباشيد چون او اين كار را براي رضا خدا نميكند. اولا نگراني اش بيشتر از بابت سرمايه خودش است كه مبادا كسي جاي او را در اولويت ها بگيرد، ثانيا حتما در اقساط شما مبلغ را لحاظ كرده. حتا اگر اين پيشنهاد را نداده باشد زماني كه متوجه بشود شما ماليات را نپرداخته ايد ممكن است  فورا از طرف شما پرداخت كند و اين پرداختي اش را اضافه ميكند به مانده وام شما. البته كارهاي خشن تري هم ممكن است از او سر بزند كه به آن خواهيم پرداخت.

بايدها و نبايدها

كلي بند و تبصره در يك قرارداد وام را امضا خواهيد كرد كه موارد متعددي را شامل ميشود كه حقوق و تعهدات طرفين قرارداد را شرح ميدهند. اين قرارداد در كنار ساير قوانين استاني و كشوري منجمله مهمترين آنها mortgage act تعيين كننده حقوق طرفين در روز مبادا هستند. اما ٤ مورد مهم هست كه بايد بدانيد و اگاه باشيد. در صورتيكه از اجراي آنها سر باز زنيد و يا تخطي كنيد، وام دهنده را در موقعيتي قرار ميدهيد كه ميتواند و محق است اقدامات قانوني سريع انجام داده و حتا تا فروش و يا تصاحب ملك شما جلو برود. حالا ممكن است در شرايطي او سقف توانايي و حقوقش را استفاده نكند و با مذاكره و سازش مساله را حل كند، اما اگر بخواهد ميتواند قانونا شرايط را براي شما بسيار سخت كند.

 

١) پرداخت به موقع و كامل اقساط

٢) نگهداري خانه در وضعيت مطلوب

٣) پرداخت عوارض ساليانه املاك

٤) بيمه كردن ملك

 

موارد يك و چهار بنظرم شفاف هستند. اما در خصوص مورد دوم، وقتي وام دهنده ميخواهد براي ملك شما وام پرداخت كند، ابتدا به ساكن ملك را به هزينه شما قيمت گذاري ميكند((apprise  قيمت گذاري بر مبناي زمين(عرصه) و بناي موجود در آن (اعيان) صورت ميگيرد. حالا اگر شما با اعياني طوري رفتار كنيد كه ارزشش كمتر شود مسلما به منافع وام دهنده ضرر زده ايد و قانون حق عكس العمل و اقدام را در اين وضعيت براي وام دهنده قائل شده است. يكي از جاهايي كه اين مورد بوجود مي آيد زمانيست كه براي يك ملك رهني مجوز تخريب و نوسازي building) permit) گرفته ميشود. وام دهنده قطعا مخالف تخريب ملك موجود است چرا كه شايد شما در ميانه راه به هر دليلي از ادامه كار بازمانديد و ساختمان را تخريب شده يا نيمه كاره - كم ارزش-رها كرديد. لذا خيلي از سازندگان اعتقاد دارند اگر خانه اي را ميخواهيد نوسازي كنيد وام دهنده مطلع نشود.

مورد سوم را بالاتر هم گفتيم، در صورت عدم پرداخت ماليات سالانه، اين بدهي در راس اولويت هاي تسويه حساب priority قرار ميگيرد و بدين ترتيب منافع وام دهنده اصلي تحت الشعاع قرار ميگيرد و قانون گذار اين مطلب را فهميده. يعني شما با عدم پرداخت ماليات سالانه به ثمن بخس، حق اقدام قانوني عليه خود را به وام دهنده اعطا كرده ايد. پس لطفا خواهشا ماليات ملكتان را پرداخت كنيد.

 

حالا اگر اين اتفاق رخ داد و شما يكي از مسووليتهاي چهارگانه فوق را انجام نداديد (فرضا قسط خود را در موعد مقرر پرداخت نكرديد). وام دهنده راههاي متعددي پيش رو دارد و اقدامات مختلفي ميتواند انجام دهد كه معمولترين آنها عبارتند از:

١)تصرف و تملك foreclosure :

وام دهنده ٢٤ ساعت پس از موعد پرداخت قسط، يعني دقيقا فرداي روز موعود ميتواند دست به اقدام قانوني بزند و درخواست تملك و تصرف ملك را بدهد. پيرو آن پرونده اي با محكمات قانوني تشكيل خواهد شد كه علاوه بر طلب وام دهنده، هزينه هاي دادرسي، كارشناسي، وكالت،... را نيز عملا شما متحمل خواهيد شد. پس از اين اقدام نهايتا وام دهنده ٦ ماه به شما بايد فرصت بدهد)waiting period) كل بدهي خود را يكجا تسويه كنيد و يا از خير حضور و داشتن خانه بايد بگذريد.

 

٢)فروش اجباري power of sale

پرطرفدارترين راه حل وام دهنده هاست و بيش از ٩٠٪‏ موارد اين راه را انتخاب ميكنند. ١٥ روز صبر  ميكند تا شايد شما قسط خود را با جريمه پرداخت كرديد و يا از طريق مذاكره توانستيد به راه حلي براي تسويه دست پيدا كنيد. اگر چنين نشد از حق power of sale استفاده ميكند يعني ٣٥-٤٥ روز waiting period به شما براي تسويه كل بدهي خود (شامل اصل و سود و هزينه هاي قانوني) فرصت ميدهد و بعد از آن راسا و قانونا نسبت به فروش ملك شما جهت گرفتن مطالبات خود اقدام ميكند. البته احتمالا در خصوص قيمت زياد مته به خشخاش نخواهد گذاشت، صرفا در حدي كه عدد فروش معقول و قابل دفاع باشد و طلب او را پوشش دهد برايش كفايت است و شما عملا در تعيين قيمت نقشي نداريد.

در هر دو روش در زمان انتظار شما حق داريد به هر روشي منجمله فروش ملك بدهي خود را تسويه كنيد.

ناگفته پيداست در هر دو روش، كل هزينه هاي فروش اعم از ايجنت و وكيل و.. بعهده شماست و اگر در انتها و بعد از تسويه حساب lien ها، مبلغي باقي ماند به شما ميرسد. لذا بعضي مالكين در اين زمان چاره را در اين ميبينند كه داوطلبانه به وام دهنده مراجعه كرده و دست ها را به نشانه تسليم بالا ببرند. در اين وضعيت از وام دهنده ميخواهند بجاي پرداخت هزينه وكيل و دادرسي و ... از جيب انان با يك توافق و قيمت گذاري، ملك را تعيين تكليف كنند و بيخود هزينه اضافي نتراشند. در يك كلام ميگويند :

"چقدر ميدهي يا چقدر بايد بدهيم تا از اين خانه برويم ؟  شما را به خير و ما رو به سلامت!

مهرم حلال ...!

اصلا خونه نخواستيم!"

 

اين روش انتحاري  quitclaim deedنام دارد.

 

 

 

 

 

از مهاجرت تا زندگی در کانادا با i2Canada

 Email: Info@i2canada.com

نوشتار سلب مسئولیت

 نویسندگان مطالب این وب سایت تمام تلاش خود را به کار بسته اند تا مطالب هنگام تهیه بدون اشتباه و کامل باشند. با این وجود، شرکت i2Canada هیچ گونه مسئولیتی در قبال محتوای مطالب وب سایت و برداشت های شخصی خوانندگاaن از آنها قبول نمی کند

بدیهی است مسئولیت تمامی مطالب ارسالی و آگهی های تبلیغاتی به عهده نویسندگان آنها بوده و شرکت i2Canada هیچ تضمین، تعهد و مسوولیتی را در قبال آنها نمیپذیرد.

حق تکثیر

کلیه حقوق این وب سایت برای شرکت i2Canada محفوظ است.
حق تالیف کلیه محتوای این وب سایت (شامل اخبار، مقالات و سایر مطالب) برای نویسندگان آن محفوظ بوده و استفاده از مطالب این وب سایت در سایت های دیگر بدون درج منبع، عملی غیر اخلاقی و غیر قانونی است. در صورت مشاهده، شرکت i2Canada، نسبت به احقاق حقوق خود اقدام خواهد کرد.

Search