Saturday, 23 June 2018
شنبه, ۰۲ تیر ۱۳۹۷

تغييرات قوانين وام و تبعات آن در بازار

امتیاز کاربران

ستاره فعالستاره فعالستاره فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعال
 

مطلب ارسالی از جناب زرتشت وهابی

 

تغييرات قوانين وام در کانادا چیست و تبعات آن را در بازار مسکن چگونه پیش بینی میکنید؟

پرسش ساده اي نيست

بسيار مهم است كه از چه منظري به اين تغييرات نگاه ميكنيد

تفاسير مختلفي ممكنه از تغييرات قانون بشه لذا تصميم گرفتم اطلاعات موجود رو به زبان ساده و منظم ارايه كنم و تفسير رو به خود شما واگذار كنم. به گمانم اين بهترين روش براي ارايه مشاوره است؛ خصوصا در كانادا كه سازمانها ملزم به شفافيت اطلاعات هستند و عملا همه به طور يكسان دسترسي به اطلاعات دارند. 

خب بهتره تغييرات رو با هم مرور كنيم و ببينيم اين تغييرات كجاها به نفع من و شماي نوعي است و كجاها به ضررمون. لزوما همه خريدارها منافع مشتركي ندارند و هر كس فراخور شرايطش ممكنه بهره يا آسيبي از اين تغييرات ببينه.

تغييرات چرا ايجاد شده:

هدف ها ساده است

1. كنترل بازار مسكن با سخت تر كردن فعاليت سوداگران ملك كه هدف آنها از ورود به بازار سود است و نه خانه دار شدن، اين افراد(بعضا غير كانادايي) در پوشش شركت ها و خريد خانه ها بنام افراد ثالث عملا علاوه بر متلاطم كردن بازار از زير بار پرداخت ماليات سود خود هم شانه خالي ميكنند.

سود اين افراد در تغيير مداوم قيمتهاست و در يك بازار كه نرخ رشد قيمتها پايين باشد سودي عايدشان نميشود. گاهي اين افراد خود به افزايش قيمتها دامن ميزنند، مثلا فرض كنيد در فلان منطقه و فلان كوچه ملكي را به قيمت ١ ميليون دلار خريده اند. در همان كوچه ملك ديگري را كه انتظار فروش به قيمت ١/١٠٠ دارد را با پيشنهاد قيمت ١/٢٠٠ ميخرند  حالا چه شد؟ حالا دو ملك در يك كوچه دارند براي فروش، قيمت ملك اول براي فروش شد ١/٣٠٠ (چون اخرين فروش محله ١/٢٠٠ ثبت شده است) و البته وقتي نوبت به فروش دومي برسد قيمت ١/٤٠٠ شده است.

اميدوارم مثالم گويا بوده باشد.

2. كم كردن سهم دولت از ضررهاي ركود و سقوط احتمالي بازار با تغيير شرايط بيمه وامها. در اين تغييرات عملا سهم بيشتري از ضرر احتمالي بعهده شركت هاي بيمه است.

يعني نرخ بيمه ها طبيعتا بالاتر ميرود و پيش پرداختها بيشتر مشمول بيمه كردن ميشوند.

3. جلوگيري از زير قرض رفتن خانواده ها به نحوي كه در صورت ركود و سقوط بازار كار و ملك عملا حاشيه امنيت بيشتري داشته باشند.

هنگام خريد وقتي ميشنويم بانك ٦٥-٩٠٪‏ ارزش خانه را وام ميدهد ناخوداگاه لبخند به لبمان مينشيند، اما همين بدهي وقتي ملك سقوط كند تبديل به باتلاقي ميشود كه گذشته و اينده اقتصادي خانواده را فرو ميكشد.

 

در اين بخش ببينيم دولت با چه تدابيري ميخواهد به اين اهداف برسد و راهكار اجرايي ارايه شده چيست؟

تجربه BC (British Columbia) در گرفتن ١٥٪‏ ماليات اضافي از خريداران خارجي نتيجه كوتاه مدتش اين شده كه علي الحساب ميزان معاملات ٣٠٪‏ كاهش داشته اما هنوز روي قيمت املاك تاثير مشهودي نداشته است. كاتلين وين همچنان اطلاعات از تبعات چنين قانوني را كافي نميداند و دولت استاني را در مرحله تحقيقات كامل نگه داشته است. حتا با تصويب چنين قانوني خريداران ساكن اونتاريو (permanent residents/citizens)مشكلي براي خريد نخواهند داشت.

اما در خصوص وامها بخشنامه اي صادر شده، كه اهم تغييرات از اين قرار است:

1. براي خريد ملك به ارزش بيش از ٥٠٠ هزار دلار حداقل ١٠٪‏ پيش پرداخت down payment لازم است. اما همچنان براي خريد ملك با ارزش كمتر از اين در صورت داشتن درامد كافي همچنان ميتوان از پيش پرداخت ٥٪‏ استفاده كرد.

2. كاهش زمان استهلاك وام از حداكثر ٣٠ سال به حداكثر ٢٥ سال.

3. در برخي شرايط خاص دولت از بيمه كردن وامهاي خريداران معاف ميشود كه اين به معني افزايش نرخ بهره در اين موارد است. اين موارد خاص است و عموميت ندارد.

 

4. تعيين نرخ بهره ٥ ساله اجباري. اصولا وقتي نرخ بهره ثابت باشد معناي ان افزايش نرخ بهره است. دولت اميدوار است با اين افزايش نرخ بهره حاشيه سود سرمايه گذاران مسكن را محدود كند.

5.سقف refinance محدود ميشود تا سرمايه اي جهت خريد ملك جديد در اختيار صاحب خانه هاي فعلي قرار نگيرد . با كاهش اين امر و كاهش تقاضا دولت اميدوار به اصلاح قيمتهاست

 

نهايتا اين شما و اين اطلاعات

آيا اين تغييرات براي خانه دارشدن شما مفيد است؟ تحليل باشما

ميزان نقل و انتقالات و تغيير قيمتها چگونه خواهد بود؟ منتظر گزارشهاي ماهيانه ميمانيم.

 

نهايتا بعنوان يك تحليل شخصي:

درسته كه شرايط گرفتن وام سخت تر شده اما اين محدوديتها بيشتر شامل حال كساني ميشه كه خونه هاي بالاي 1.5 ميليون دلار ميخرند و يا جهت سرمايه گذاري بيش از يك خونه ميخرند.

براي خانه اولي ها و تازه وارديني كه خونه هاي سبكتر رو مدنظر دارند،شرايط بصورت محسوسي سخت نشده

اما در خصوص قيمت با كمتر شدن فضاي مانور سرمايه دارها در كوتاه مدت پيش بيني افت تعداد فروش و در ميان مدت كاهش معنا دار شيب صعودي قيمتها رو ميتونيم ببينيم.

 

 

 

 

 

 

 

 

از مهاجرت تا زندگی در کانادا با i2Canada

 Email: Info@i2canada.com

نوشتار سلب مسئولیت

 نویسندگان مطالب این وب سایت تمام تلاش خود را به کار بسته اند تا مطالب هنگام تهیه بدون اشتباه و کامل باشند. با این وجود، شرکت i2Canada هیچ گونه مسئولیتی در قبال محتوای مطالب وب سایت و برداشت های شخصی خوانندگاaن از آنها قبول نمی کند

بدیهی است مسئولیت تمامی مطالب ارسالی و آگهی های تبلیغاتی به عهده نویسندگان آنها بوده و شرکت i2Canada هیچ تضمین، تعهد و مسوولیتی را در قبال آنها نمیپذیرد.

حق تکثیر

کلیه حقوق این وب سایت برای شرکت i2Canada محفوظ است.
حق تالیف کلیه محتوای این وب سایت (شامل اخبار، مقالات و سایر مطالب) برای نویسندگان آن محفوظ بوده و استفاده از مطالب این وب سایت در سایت های دیگر بدون درج منبع، عملی غیر اخلاقی و غیر قانونی است. در صورت مشاهده، شرکت i2Canada، نسبت به احقاق حقوق خود اقدام خواهد کرد.

Search